09 Jul ДДС при сделки с имоти

09.07.2024 г.

автор: адвокат Дойчин Иванов

 

Покупката на недвижим имот е цяло приключение. На повечето хора това приключение им се случва един, два или три пъти в живота им, докато за други процедурата е позната поради по-активното им поведение на пазара.

 

И все пак, колкото и човек да има натрупан опит по темата, винаги следва да се внимава и за най-дребните детайли, защото както гласи народната мъдрост – „Малките камъчета обръщат колата“.

 

Темата на настоящата статия е да представи най-обща информация за въпросите, свързани с ДДС при покупката на недвижим имот в България.

 

Нека видим кои са основните положения.

 

I. Общи бележки за понятията

 

Преди всичко ще разделяме предмета на сделките с недвижими имоти на следните групи:

• Земя
• Сгради

 

От своя страна земята ще разглеждаме на следните две групи:

• Земеделска земя и поземлени имоти в строителните граници на населените места, които не са УПИ
• Урегулирани поземлени имоти (УПИ)

 

Що се отнася до сградите, то и по този въпрос ще разграничаваме следните две групи:

• Нови сгради
• Сгради, които не са нови

 

Легална дефиниция на Нови сгради се съдържа в § 1, т. 5 от Допълнителните разпоредби на ЗДДС, където е посочено следното:

 

„Нови сгради“ са сградите:

а) които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност „груб строеж“, или

б) за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията, или

в) които отговарят на следните условия:

аа) представляват части, обособени като самостоятелни обекти от съществуващи сгради в резултат на извършено надстрояване и/или допълващо застрояване, и тези части може да бъдат обект на отделни доставки или представляват сгради, за които направените преки разходи за извършване на реконструкция, основно обновяване и/или преустройство са не по-малко от една трета от пазарната цена на тези сгради към датата, на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията, и

бб) към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията.

 

В по-масовите случаи горепосочената легална дефиниция на Нови сгради може да се сведе до следните условия – сградите, които са поне с достигнат етап „груб строеж“ и за които не са изтекли повече от 5 години, считано от датата на издаване на Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация.

 

II. Сделки със земя

 

1. Освободени доставки от ДДС

 

На основание чл. 45, ал. 1 от ЗДДС изброените по-долу доставки са освободени от ДДС:

• прехвърлянето на правото на собственост върху земя
• учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя
• отдаването под наем или аренда на земя

 

На основание чл. 45, ал. 2 от ЗДДС учредяването или прехвърлянето на право на строеж се смята за освободена доставка по ал. 1 до момента на издаването на разрешение за строеж на сградата, за която се учредява или прехвърля правото на строеж.

 

Тук отварям една скоба, за да поясня, че собственикът на поземлен имот може да учреди ограничено вещно право в полза на трето лице. Това е т. нар. суперфиция. След това за да започне реално строителният процес титулярят на вещното право на строеж (суперфицията) следва да изработи инвестиционен проект, който да бъде одобрен от съответната община и на базата на този проект да бъде издадено Разрешение за строеж.

 

Няма да подлежат на облагане с ДДС и сделки за прехвърляне на право на собственост или учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху прилежащите терени към сгради или части от сгради, които не са нови. Това следва от правилото на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС.

 

2. Облагаеми доставки с ДДС

 

На основание чл. 45, ал. 5, т. 1 от ЗДДС обаче с ДДС се облагат сделките по прехвърлянето на право на собственост върху Урегулиран поземлен имот (УПИ) по смисъла на Закона за устройство на територията, с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови.

 

На основание § 5, т. 11 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ „Урегулиран поземлен имот“ или „урегулиран имот“ е поземлен имот, за който с подробен устройствен план са определени граници, достъп от улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство.

 

III. Сделки със сгради

 

1. Освободени доставки от ДДС

 

На основание чл. 45, ал. 3 от ЗДДС освободена доставка е и доставката на сгради или на части от тях, които не са нови. Както стана дума по-горе, за да бъде определена една сграда като не нова, то за същата следва да има издадено Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация от преди повече от 5 години.

 

Така например, ако продавач ви предлага за продажба апартамент в сграда, която е пусната в експлоатация от преди повече от 5 години, то независимо от цената и независимо от качеството на продавача, т.е. независимо от това дали е регистрирано лице по ЗДДС или не, тази сделка няма да бъде обект за облагане с ДДС. Няма да бъдат обект на облагане с ДДС и евентуално прилежащи идеални части от терена, върху който е построена сградата.

 

2. Облагаеми доставки с ДДС

 

По аргумент от противното на основание чл. 45, ал. 3 от ЗДДС следва, че доставките с предмет нови сгради са облагаеми с ДДС.

 

По-горе посочихме условията, при които една сграда се приема за нова. Тук ще поясним някои допълнителни характеристики.

Защо при въвеждане на условията за нова сграда се говори за „груб строеж“? Това е така, защото при строителния процес преди достигане на етапа на „груб строеж“ все още не можем да говорим за възникнал обект или сграда въобще. Понятието за „груб строеж“ при строителството на сгради най-общо означава завършването на конструкцията на сградата, т.е. носещи колони и плочи.

Що се отнася до момента на окончателно завършване на строителството на сградите в ЗУТ се наблюдават два режима.

 

На основание чл. 177, ал. 2 от ЗУТ строежите от първа, втора и трета категория се въвеждат в експлоатация въз основа на разрешение за ползване, издадено от органите на Дирекцията за национален строителен контрол. Тук процедурата е по-усложнена. За издаване на Разрешението за ползване се назначава държавна приемателна комисия, която извършва оглед на място и едва след потвърждаване на реалното изпълнение с проектната документация се стига до издаване на Разрешението за ползване.

 

На основание чл. 177, ал. 3 от ЗУТ строежите от четвърта и пета категория се въвеждат в експлоатация въз основа на Удостоверение за въвеждане в експлоатация от органа, издал Разрешението за строеж. В този случай процедурата е по-олекотена, като по правило Удостоверението за въвеждане в експлоатация се издава на базата на подадено заявление и приложени съответен набор от документи. Само при определени обстоятелства по преценка на съответния административен орган може да се извърши и проверка на място.

 

Облагаеми с ДДС са и сделките с прилежащите терени към нови сгради.

 

В това отношение на основание § 1, т. 6 от Допълнителните разпоредби на ЗДДС „Прилежащ терен“ е сумата от застроената площ по смисъла на Закона за устройство на територията и площта около застроената площ, определена на база отстояние 3 м от външните очертания на всяка от ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж на сградата, в рамките на урегулирания поземлен имот.

 

С други думи, ако продавач ви предлага за продажба апартамент в сграда, която е пусната в експлоатация от преди по-малко от 5 години, то тази сделка ще бъде обект на облагане с ДДС. Същото се отнася и до евентуално прилежащи идеални части от терена, върху който е построена новата сграда.

 

 

Екипът на Адвокатско дружество „Иванов и Йонкова“ е на разположение за предоставяне на отговори на допълнителни въпроси по настоящата, а също и по други теми, които са важни за Вас.

 

Настоящата статия се основава на действащото българско законодателство към датата на публикуването ѝ и не представлява правно становище или съвет, свързани с конкретна ситуация или казус.

 

Автор: адвокат Дойчин Иванов

Управляващ съдружник на Адвокатско дружество „Иванов и Йонкова“